El mercado inmobiliario vuelve a estar en el punto de mira del Gobierno y, una vez más, el foco está puesto en la vivienda como herramienta política para intentar frenar el problema del acceso residencial. Esta vez, el Ejecutivo prepara un nuevo Real Decreto-ley para julio de 2026 con varias medidas que afectan directamente a propietarios, inversores y gestores de vivienda.
El contexto no ayuda a la calma. Los precios siguen tensionados, la vivienda nueva está en máximos históricos y el esfuerzo económico que muchas familias hacen para pagar un alquiler sigue creciendo. Con este panorama, el Gobierno vuelve a plantear una batería de medidas que buscan aumentar la oferta residencial y contener los precios.
Entre todas las propuestas anunciadas, hay tres especialmente relevantes para quienes tienen inmuebles en alquiler. La subida del IVA al 21 % para pisos turísticos, la recuperación de la prórroga extraordinaria de alquiler y un control mucho más estricto sobre el alquiler de temporada y por habitaciones. Son tres medidas distintas, pero con un mismo objetivo: intentar devolver vivienda al mercado tradicional. La gran pregunta es si lo conseguirán.
Incrementar apartamentos turísticos en el mercado residencial, la nueva apuesta del Gobierno
La medida más llamativa del decreto es, sin duda, la decisión de subir IVA 21 % para pisos turísticos. Hasta ahora, muchas viviendas vacacionales tenían un tratamiento fiscal mucho más favorable, lo que hacía que, en determinadas zonas, el alquiler turístico fuera una opción claramente más rentable que el alquiler residencial.
Con este cambio, el Gobierno busca reducir ese atractivo económico y empujar a muchos propietarios a replantearse su estrategia. La idea es sencilla: si el alquiler vacacional deja menos margen, una parte de esos inmuebles podrían volver al mercado de larga estancia, aumentando así la oferta disponible para quienes buscan vivienda habitual.
El planteamiento, sobre el papel, tiene sentido. Sin embargo, la realidad del mercado no siempre responde de forma tan lineal. No todos los propietarios van a volver automáticamente al alquiler tradicional. Algunos sí lo harán, pero otros buscarán fórmulas alternativas como el alquiler por habitaciones, el alquiler de temporada o, directamente, pondrán el inmueble a la venta.
Y esto es importante entenderlo, porque muchas veces la vivienda no sale del alquiler residencial por pura especulación, sino porque el propietario busca modelos con más flexibilidad, más control y, sobre todo, menos exposición a normativas que cada vez limitan más su capacidad de maniobra.
Prórroga de alquiler: más estabilidad para el inquilino, más dudas para el propietario
Otra de las medidas que regresa con este nuevo paquete es la famosa prórroga de alquiler extraordinaria, una herramienta que ya se intentó recuperar hace meses y que ahora vuelve con fuerza. La intención del Gobierno es clara: dar estabilidad a los inquilinos y evitar que, en un contexto de precios altos, muchas familias se queden fuera del mercado.
Desde el punto de vista social, la medida puede tener lógica. Pero desde el punto de vista del propietario, la percepción es bastante distinta. Cada vez que se amplían plazos obligatorios o se refuerzan derechos del arrendatario sin dar más garantías al arrendador, aumenta la sensación de pérdida de control.
Y ese factor pesa mucho más de lo que parece. No hablamos solo de rentabilidad, sino de seguridad jurídica y capacidad de reacción. Muchos pequeños propietarios dependen de esa vivienda como complemento de ingresos, como plan de jubilación o incluso como respaldo familiar. Saber que recuperar la vivienda puede ser más lento o más complejo cambia completamente la forma en la que se percibe el alquiler.
En el mercado, esto suele tener un efecto bastante claro, y es que, cuando aumenta la inseguridad, muchos propietarios no bajan precios, simplemente dejan de alquilar.
Alquiler de temporada: el siguiente frente de regulación
El tercer gran bloque del decreto afecta directamente al alquiler de temporada, una modalidad que en los últimos años ha ganado muchísimo peso, especialmente en ciudades con alta presión de demanda como Bilbao, Barcelona o Madrid. El Gobierno considera que, en algunos casos, este modelo se está utilizando para evitar las limitaciones que marca la Ley de Vivienda en contratos de larga estancia.
Por eso, la intención es endurecer el control y definir con más claridad cuándo un alquiler puede considerarse realmente temporal y cuándo no. Esto afecta también al alquiler por habitaciones, otra fórmula que muchos propietarios han utilizado para mantener rentabilidad y flexibilidad.
Aquí conviene hacer una aclaración importante: el alquiler de temporada no es un “atajo fácil”. De hecho, suele ser mucho más exigente en gestión. Implica más rotación, más contratos, más control documental y una supervisión constante del inmueble. Lo que ocurre es que, bien gestionado, puede ser una herramienta muy potente para ciertos perfiles de propietarios.
El problema aparece cuando muchos intentan entrar en este modelo pensando que es simplemente alquilar menos tiempo. Y no lo es. Requiere estrategia, conocimiento y una estructura profesional detrás.
Nuestra opinión como oficina inmobiliaria con experiencia
Lo que vemos desde dentro del mercado es bastante claro. El alquiler en España está entrando en una fase donde improvisar cada vez sale más caro. Cada nueva normativa cambia la rentabilidad, cambia los riesgos y obliga a los propietarios a replantearse qué hacer con su vivienda.
¿Tiene sentido seguir en larga estancia? ¿Conviene pasar a temporada? ¿Es mejor explotar por habitaciones? ¿O quizá vender antes de asumir más limitaciones? Son preguntas que cada vez escuchamos más.
Y la realidad es que no hay una respuesta universal. Cada inmueble, cada propietario y cada zona necesitan una estrategia distinta. Lo que sí está claro es que el mercado ya no premia al que actúa por intuición.
En SwiftFlats llevamos años gestionando viviendas en Bilbao y adaptando estrategias según cambia el mercado. Nos encargamos de la gestión integral de alquileres, alquiler por habitaciones, alquiler de temporada y asesoramos a propietarios que necesitan tomar decisiones con criterio y sin improvisar. Si tienes dudas sobre qué hacer con tu inmueble o quieres que analicemos tu caso, escríbenos.
