Tener una vivienda vacía en Bilbao será más caro a partir de 2027.
El Ayuntamiento de Bilbao ha aprobado provisionalmente sus Ordenanzas Fiscales para el próximo ejercicio y una de las novedades afecta directamente a los propietarios de viviendas sin residentes. El recargo del IBI para viviendas vacías pasará del 25% actual al 75%. En otras palabras, la penalización fiscal asociada a determinadas viviendas vacías se multiplica por tres.
La medida fue aprobada provisionalmente por el Pleno municipal el pasado 24 de septiembre de 2026 y está prevista para entrar en vigor el 1 de enero de 2027. Actualmente se encuentra en el periodo de exposición pública de 30 días previsto legalmente; si no se presentan reclamaciones, el acuerdo provisional se entenderá definitivamente adoptado sin necesidad de un nuevo acuerdo plenario.
Para los propietarios, más allá del cambio tributario, la noticia vuelve a poner encima de la mesa una pregunta bastante sencilla. ¿Hasta qué punto tiene sentido económico mantener una vivienda cerrada?
Esto es lo que cambia realmente para los pisos vacíos
Bilbao ya aplicaba desde hace años un recargo del 25% sobre el IBI de determinadas viviendas vacías sin residentes. De hecho, el propio Ayuntamiento explicaba cuando introdujo esta medida que su objetivo era promover el alquiler y favorecer que estas viviendas salieran al mercado.
Para 2027 el Ayuntamiento ha decidido dar un paso considerablemente mayor y es elevar ese recargo hasta el 75%. La decisión forma parte de las medidas municipales dirigidas a movilizar vivienda vacía y aumentar su incorporación al mercado residencial.
Hay que aclarar algo porque el titular puede prestarse a confusión. Bilbao no va a triplicar todo el recibo del IBI. Lo que triplica es el recargo.
¿A qué viviendas puede aplicarse el recargo del IBI?
La posibilidad de aplicar este recargo no nace únicamente de una decisión del Ayuntamiento. Está contemplada en la Norma Foral 4/2016 del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Bizkaia.
Su artículo 10.9 permite a los ayuntamientos exigir un recargo de hasta el 150% de la cuota líquida del IBI cuando se trate de inmuebles de uso residencial que no constituyan la residencia del sujeto pasivo ni de terceras personas mediante arrendamiento o cesión de uso.
Bilbao, por tanto, fijará el recargo en el 75%, por debajo de ese máximo permitido por la normativa foral.
Hay otro detalle importante. La Diputación Foral de Bizkaia explica que se presume que un inmueble residencial constituye la residencia de sus ocupantes cuando, en la fecha de devengo del IBI —1 de enero—, así conste en el padrón del municipio correspondiente. La propia normativa permite además que los ayuntamientos establezcan en sus ordenanzas determinados supuestos en los que el recargo no resulte aplicable.
Por eso no conviene interpretar la noticia como un recargo automático para cualquier vivienda en la que su propietario no viva personalmente. Una vivienda alquilada que constituye la residencia de terceras personas no se encuentra en la misma situación que una vivienda residencial sin residentes.
La “rentabilidad negativa” de un piso vacío en Bilbao
Esta es probablemente la parte de la noticia que más debería interesar a un propietario.
Una vivienda nunca está completamente parada. Aunque no produzca ningún ingreso, siguen existiendo IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, posibles derramas, reparaciones y deterioro asociado al paso del tiempo. Y si además resulta aplicable este nuevo recargo, mantenerla desocupada puede incrementar todavía más ese coste.
Mientras tanto, existe otro coste que no aparece en ningún recibo, los meses de renta que el propietario deja de ingresar. Evidentemente, de esos ingresos habrá que descontar impuestos, mantenimiento, gestión y otros gastos correspondientes a cada inmueble. Pero el planteamiento sigue siendo que un piso vacío consume recursos y un piso correctamente alquilado puede generarlos.
Haz que tu vivienda genere ingresos, no gastos
La subida del recargo del IBI vuelve a dejar una realidad bastante clara para muchos propietarios de Bilbao. Mantener una vivienda cerrada también es una decisión económica, y cada vez puede resultar más costosa.
Si tienes un piso vacío en Bilbao, quizá este sea un buen momento para hacer números y preguntarte ¿Cuánto te cuesta mantenerlo cerrado? ¿Cuánto podría generar si estuviera alquilado? ¿Qué rentabilidad podrías obtener si alguien se ocupara de toda la gestión por ti?
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