El Gobierno acaba de aprobar nuevas medidas que afectan al alquiler de viviendas en España. Algunas ya están en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero cuidado: todavía deben superar un trámite en el Congreso y podrían quedar derogadas.
Si tienes una vivienda alquilada en Bilbao o estás pensando en ponerla en alquiler, esta noticia te interesa.
Los cambios afectan a cuestiones tan importantes como la actualización del precio del alquiler, la duración de los contratos, los alquileres de temporada y las obligaciones de los propietarios.
Desde Swiftflats te explicamos qué se ha aprobado, qué medidas ya se aplican y cuáles podrían cambiar en las próximas semanas, sin complicaciones ni tecnicismos innecesarios.
¿Está aprobada la nueva ley de vivienda de 2026?
Sí, pero hay un detalle importante que debes conocer.
El 6 de octubre de 2026, el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos-leyes relacionados con la vivienda.
El primero, el Real Decreto-ley 29/2026, se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 7 de octubre y entró en vigor al día siguiente, el 8 de octubre de 2026.
El segundo, el Real Decreto-ley 28/2026, introduce otros cambios en los contratos de alquiler y tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026.
Pero ¿significa esto que las nuevas normas son definitivas? No exactamente.
Al tratarse de reales decretos-leyes, deben ser convalidados por el Congreso en un plazo máximo de 30 días. Si no consiguen los apoyos necesarios, pueden quedar derogados.
Por tanto, a fecha de 9 de octubre de 2026, hay medidas que ya se están aplicando, pero su continuidad todavía no está garantizada.
Y esto es especialmente importante si eres propietario y tienes previsto renovar un contrato o poner una vivienda en alquiler.
¿Cuáles son los principales cambios para los propietarios?
1. Los inquilinos podrán solicitar hasta dos años más de alquiler
Una de las medidas más importantes afecta a los contratos de vivienda habitual que están próximos a finalizar.
La nueva normativa permite que determinados inquilinos soliciten una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales, manteniendo las condiciones de su contrato.
Eso sí, no se aplica automáticamente a cualquier alquiler.
Para acceder a esta prórroga, el inquilino debe cumplir ciertos requisitos, entre ellos estar al corriente del pago del alquiler y haber pagado puntualmente durante los ocho meses anteriores.
La medida afecta a determinados contratos vigentes cuyos períodos legales de duración o prórroga llegan a su fin, incluyendo los supuestos contemplados hasta el 31 de diciembre de 2028.
¿Significa que no puedes recuperar tu vivienda? No necesariamente.
La norma contempla excepciones, por ejemplo, cuando existe una necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para uso propio o de determinados familiares, siempre que se respeten las condiciones legales.
Base legal: disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026.
2. Nuevos límites para subir el precio del alquiler
Si tienes un piso alquilado y te corresponde revisar la renta anual, esta medida puede afectarte directamente.
Desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027, se establece una limitación extraordinaria de las actualizaciones del alquiler.
La norma distingue dos situaciones:
Si la renta supera el límite máximo aplicable del sistema oficial de precios de referencia, no se podrá incrementar en la actualización anual cubierta por esta medida.
En los demás casos, propietario e inquilino podrán negociar la actualización. Si no llegan a un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2 %.
Imagina que tienes una vivienda alquilada por 900 € al mes y que, conforme a la normativa, puedes aplicar ese incremento máximo del 2 %.
La renta pasaría a ser de 918 € mensuales.
Sin embargo, si el alquiler ya supera el límite de referencia aplicable, no podrías aplicar esa subida.
Importante: no todos los contratos están en la misma situación. Antes de actualizar la renta, es necesario comprobar el contrato, la fecha de revisión y los límites que correspondan a la vivienda.
Base legal: disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026.
3. Más control sobre los alquileres de temporada
¿Tienes una vivienda que alquilas durante unos meses a estudiantes, profesionales desplazados o personas que necesitan alojamiento temporal?
La nueva normativa también introduce cambios relevantes en esta modalidad.
A partir de ahora, no basta con llamar al contrato «alquiler de temporada» para que realmente lo sea.
Debe existir un motivo temporal real, justificable y recogido expresamente en el contrato. Además, corresponde al propietario poder demostrar esa circunstancia.
Por ejemplo, alquilar una vivienda a una persona que se desplaza temporalmente a Bilbao por motivos laborales puede responder a una necesidad temporal justificada.
Pero utilizar contratos sucesivos de corta duración para una persona que realmente vive de forma habitual en la vivienda puede tener consecuencias.
La norma establece, como regla general, una duración superior a 31 días y no superior a 12 meses, con excepciones vinculadas a la causa temporal acreditada.
También contempla que determinados alquileres temporales puedan pasar a considerarse alquileres de vivienda habitual si no cumplen los requisitos legales.
¿Y si ya tienes un contrato de temporada firmado antes del 8 de octubre?
La normativa incluye un régimen transitorio para los contratos anteriores. Por eso, no debe darse por hecho que todos los alquileres existentes pasan automáticamente a tener las nuevas condiciones.
Base legal: artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos.
4. Cambios para quienes alquilan una vivienda por habitaciones
Si alquilas un piso por habitaciones, también debes prestar atención a las nuevas reglas.
La norma establece que la suma del alquiler de todas las habitaciones contratadas simultáneamente no podrá superar la renta que corresponda al alquiler de la vivienda completa, conforme a las reglas legales aplicables.
Es decir, alquilar individualmente cada habitación no permitirá superar libremente los límites que corresponden a la vivienda.
Además, los alquileres por habitaciones quedan expresamente incluidos en la nueva regulación, según su finalidad habitual o temporal.
Esto puede ser especialmente relevante para propietarios que utilizan esta modalidad para obtener rentabilidad de su inmueble.
Base legal: artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026.
5. Nuevas obligaciones al anunciar una vivienda en alquiler
Los cambios no afectan únicamente al contrato. También alcanzan a la publicidad inmobiliaria.
La normativa refuerza la información que debe facilitarse en determinados anuncios de alquiler.
Entre los datos exigibles, según el caso, se encuentran el precio de referencia aplicable, la renta del contrato anterior y la condición de gran tenedor del propietario.
El objetivo es que las personas interesadas puedan conocer las condiciones de la vivienda antes de contratar.
Si vas a publicar un inmueble, conviene revisar qué información debe incluir el anuncio para ajustarse a la nueva regulación.
Base legal: artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026.
6. Cambios en los desahucios y protección del pequeño propietario
La reforma también introduce medidas relacionadas con los procedimientos de desahucio cuando existen situaciones de vulnerabilidad económica.
Por un lado, se establecen mecanismos adicionales de protección para determinadas personas que no disponen de una alternativa habitacional.
Por otro, la norma contempla garantías para los propietarios en determinados procedimientos.
Entre ellas se incluye, bajo los requisitos legales correspondientes, el pago o consignación de rentas adeudadas y costas procesales cuando la Administración no ofrece una alternativa habitacional adecuada.
Por tanto, no significa que cualquier inquilino pueda dejar de pagar el alquiler sin consecuencias, ni que todos los desahucios queden automáticamente suspendidos.
Cada situación debe valorarse según las circunstancias del propietario, del inquilino y del procedimiento.
Base legal: artículos 2 y 5 del Real Decreto-ley 29/2026.
¿Qué ocurre con los propietarios de viviendas en Bilbao?
Si tienes una vivienda en Bilbao, debes tener en cuenta que estas novedades se suman a otras reglas que ya afectan al mercado del alquiler.
Bilbao está declarada zona de mercado residencial tensionado, lo que implica determinadas limitaciones sobre el precio del alquiler y las condiciones de algunos contratos.
Por tanto, las nuevas medidas no sustituyen automáticamente las normas anteriores, sino que deben interpretarse conjuntamente con ellas.
Además, en Bizkaia existe una normativa fiscal foral propia. Esto significa que no debes dar por hecho que todos los incentivos o cambios del IRPF estatal se aplicarán de la misma forma en tu declaración.
Antes de fijar una nueva renta, renovar un contrato o cambiar la modalidad de alquiler, conviene revisar la situación concreta de tu vivienda.
Puedes ampliar esta información en nuestro artículo sobre las zonas tensionadas en Bilbao.
¿Puede echarse atrás la nueva ley de vivienda?
Sí. Y esta es una de las cuestiones más importantes de toda la noticia.
Aunque el Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre, todavía necesita la convalidación parlamentaria.
La decisión corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, debido a la disolución de las Cortes.
Si no se convalida, el decreto quedará derogado y dejará de producir nuevos efectos desde su derogación. Eso no significa necesariamente que desaparezcan todos los efectos jurídicos que haya generado mientras estuvo vigente.
Por eso, no sería correcto asegurar que todas estas medidas se mantendrán de manera definitiva.
Nuestra recomendación es no tomar decisiones importantes sobre tu vivienda basándote únicamente en los titulares de prensa. La fecha de tu contrato, el tipo de alquiler y las disposiciones que finalmente permanezcan vigentes pueden cambiar mucho el resultado.
¿Qué recomendamos si tienes una vivienda alquilada?
Con tantos cambios normativos, es normal que surjan dudas.
¿Podrás actualizar la renta? ¿Tu inquilino tiene derecho a una prórroga adicional? ¿Es conveniente alquilar por temporada? ¿Qué pasa si quieres recuperar tu vivienda?
No existe una única respuesta válida para todos los propietarios.
Antes de tomar una decisión, conviene comprobar las condiciones de tu contrato, los límites de renta aplicables, la modalidad de alquiler y las fechas que establece la normativa.
En Swiftflats trabajamos con propietarios de Bilbao y Bizkaia para ayudarles a gestionar sus viviendas con información actualizada, seguridad y tranquilidad.
Si tienes dudas sobre cómo pueden afectarte las nuevas medidas, puedes hablar con nuestro equipo y revisar las opciones de tu inmueble.
¿Tienes una vivienda en alquiler y no sabes cómo te afecta esta nueva normativa?
Contacta con Swiftflats y estudiamos tu situación.
Fuentes oficiales y fecha de actualización
Artículo actualizado el 9 de octubre de 2026.
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. BOE núm. 249, publicado el 7 de octubre de 2026. Entrada en vigor general: 8 de octubre de 2026.
Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre. Publicado el 7 de octubre de 2026. Entrada en vigor prevista: 15 de noviembre de 2026.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Aviso: la información refleja la normativa y su situación parlamentaria a fecha de publicación. Puede cambiar si los decretos no son convalidados o se introducen modificaciones posteriores. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.
