Cuando un propietario nos pregunta cuánto cuesta alquilar un piso a través de una inmobiliaria, la respuesta rápida es que depende del servicio que contrates y del tipo de alquiler que vayas a realizar. Ahora, sabemos que esta respuesta no ayuda demasiado cuando lo que quieres es hacer números y saber cuánto vas a pagar realmente.
En el mercado inmobiliario español es habitual encontrar agencias que calculan sus honorarios tomando como referencia una mensualidad de alquiler o un porcentaje de la renta anual. Como referencia de mercado, existen servicios que sitúan los honorarios tradicionales alrededor de una mensualidad o entre aproximadamente el 8 % y el 12 % de la renta anual, aunque no existe una tarifa legal única que todas las inmobiliarias de Bizkaia tengan que cobrar. Cada empresa establece sus servicios y honorarios, por lo que antes de contratar conviene saber no solo cuánto cuesta, sino qué incluye exactamente ese precio.
Y aquí viene una diferencia importante que muchas veces se pasa por alto. No es lo mismo pagar a una inmobiliaria para que publique unas fotografías, encuentre un inquilino y prepare el contrato que contratar una gestión integral del alquiler durante toda la relación con ese inquilino. En este último caso hablamos también de atender incidencias, coordinar reparaciones, gestionar documentación, hacer seguimiento del alquiler y solucionar muchos de esos pequeños problemas.
Por eso, si estás comparando presupuestos para alquilar un piso en Bilbao o cualquier otro municipio de Bizkaia, nuestro consejo es bastante sencillo… no compares únicamente la cifra final. Compara qué van a hacer por ti a cambio de esa cifra.
¿Quién paga la comisión de alquiler de una inmobiliaria?
Aquí sí tenemos una respuesta mucho más concreta cuando hablamos de alquiler de vivienda habitual.
Desde la modificación introducida por la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece expresamente que los gastos de gestión inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato son a cargo del arrendador. Es decir, cuando estamos ante un arrendamiento destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, estos gastos corresponden al propietario.
Esto es importante porque todavía encontramos propietarios e inquilinos con la idea de que «la comisión de la inmobiliaria la paga quien busca el piso», probablemente porque durante muchos años fue una práctica habitual en buena parte del mercado. En vivienda habitual, esa regla cambió y actualmente no corresponde trasladar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato que la LAU asigna al arrendador.
Ahora bien, pagar unos honorarios no significa necesariamente pagar únicamente por encontrar un inquilino. Ahí es donde cada propietario debería detenerse antes de comparar agencias.
El verdadero valor de una gestión inmobiliaria se nota precisamente después de entregar las llaves. Encontrar un inquilino es una parte del trabajo. Conseguir que el propietario pueda mantener su vivienda alquilada sin convertirse él mismo en gestor, administrativo y teléfono de emergencias es otra bastante distinta.
Alquiler temporal o de larga estancia, ¿cuánto se paga de honorarios inmobiliarios en cada caso?
Aquí debemos hacer una distinción jurídica importante porque un alquiler de vivienda habitual y un alquiler de temporada no son lo mismo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos considera arrendamiento de vivienda aquel cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por el contrario, los arrendamientos de temporada se encuadran dentro de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Esta diferencia también se aprecia en otros aspectos prácticos de la gestión. En Euskadi, por ejemplo, el Gobierno Vasco establece actualmente una fianza de una mensualidad para los contratos de vivienda habitual, mientras que para los arrendamientos para uso distinto de vivienda —entre ellos, las viviendas de temporada— establece dos mensualidades, con cálculo proporcional cuando el contrato de temporada dura menos de un año. Además, corresponde a la persona o entidad arrendadora realizar el depósito de la fianza en los supuestos obligados.
¿Y qué ocurre con los honorarios inmobiliarios?
En la larga estancia destinada a vivienda habitual, la regla legal es clara respecto de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, y es que corresponden al arrendador.
En los alquileres de temporada, no debe trasladarse automáticamente esa misma regla como si fueran jurídicamente idénticos, porque la propia LAU los clasifica como arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Por eso es fundamental analizar qué servicio se está prestando, cuál es la verdadera finalidad temporal del contrato y qué honorarios se han acordado antes de firmar.
También cambia el trabajo que requiere cada modalidad. Un alquiler de larga estancia puede proporcionar una relación contractual más estable durante años. Un alquiler temporal supone normalmente una mayor rotación y puede requerir volver a comercializar la vivienda, seleccionar nuevos candidatos, revisar documentación, gestionar entradas y salidas y preparar nuevos contratos con mayor frecuencia.
Por eso comparar los honorarios de ambos modelos mirando únicamente una mensualidad o un porcentaje puede llevar a conclusiones equivocadas. Lo importante es cuánto cuesta el servicio en relación con todo el trabajo que realmente incluye.
Y cuidado con otro error, llamar «alquiler de temporada» a un contrato no basta para convertirlo automáticamente en uno. La clasificación depende de la finalidad real del arrendamiento. La LAU distingue precisamente entre satisfacer una necesidad permanente de vivienda y destinar el inmueble a un uso diferente.
Gestión y alquiler de pisos en Bizkaia, ¿qué estás pagando realmente?
Esta es probablemente la pregunta que más nos interesa que se haga cualquier propietario antes de contratar una inmobiliaria.
¿Estoy pagando únicamente para encontrar un inquilino o estoy pagando para que alguien gestione mi vivienda? Porque son cosas diferentes.
En SwiftFlats entendemos la gestión como un proceso que comienza antes de publicar el anuncio. Hay que estudiar la vivienda y el mercado, determinar qué estrategia de alquiler tiene sentido, preparar correctamente el inmueble, comercializarlo, atender las consultas, realizar las visitas, estudiar a los candidatos y preparar correctamente la documentación. Pero entregar las llaves no significa que desaparezcan los problemas. Ahí está la diferencia entre tener una vivienda alquilada y tener una vivienda gestionada.
Además, en Euskadi existen obligaciones administrativas que conviene tener muy presentes. El depósito de las fianzas correspondientes debe realizarse, cuando proceda, ante el Gobierno Vasco dentro del plazo establecido. Actualmente, el plazo general es de un mes desde la formalización del contrato, y realizarlo fuera de plazo puede generar recargos.
Por eso, cuando preguntes cuánto hay que pagar de comisión por alquilar un piso en Bizkaia, no te quedes únicamente con el número. Pregunta qué incluye, quién seleccionará al inquilino, pregunta quién preparará la documentación, quién se ocupará de las incidencias. Y, sobre todo, pregunta qué ocurrirá después de entregar las llaves. Porque una comisión barata puede resultar cara si después tienes que hacer tú todo el trabajo.
Si tienes una vivienda en Bizkaia y quieres conocer cuánto costaría alquilarla y gestionarla con SwiftFlats, podemos estudiar tu inmueble, explicarte las alternativas disponibles y darte un presupuesto claro antes de empezar. Tú decides qué hacer con tu vivienda. Nosotros podemos ocuparnos del trabajo que viene después.
