Alquilar un piso no es simplemente colgar un cartel y esperar llamadas. Implica tiempo, gestiones, conocimientos legales, y mucha paciencia. Por eso, cada vez más propietarios deciden delegar la tarea en una agencia inmobiliaria. Y, en medio de este escenario surge una pregunta que casi todo propietario se hace antes de dar el paso: ¿cuánto cobra una agencia por alquilar un piso? Este artículo está pensado para ayudarte a entender los modelos habituales de comisión, qué servicios se incluyen y por qué, en muchos casos, esta inversión se traduce en tranquilidad y rentabilidad.
De entrada, te comentamos que la respuesta no es única, porque depende del modelo de comisión, de lo que incluya el servicio y de cómo trabaje la inmobiliaria. Pero entenderlo es clave para saber si merece la pena delegar la gestión en profesionales o seguir asumiendo riesgos.
¿Quién paga a la inmobiliaria en un alquiler, el propietario o el inquilino?
La primera gran duda que suele aparecer es sencilla de formular, pero no siempre de responder. En España, hasta hace poco la situación era variada, pues cada agencia fijaba sus reglas y, en muchos casos, el inquilino era quien debía asumir la comisión. Sin embargo, con la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, el escenario cambió. Hoy la norma general establece que es el propietario quien debe pagar los honorarios de la agencia cuando el alquiler se destina a vivienda habitual.
Esto significa que, si un piso se alquila como residencia principal, la inmobiliaria no puede cargar la comisión al inquilino. Sí puede hacerlo en alquileres de temporada o en alquileres turísticos, donde la ley lo permite. Esta diferencia es importante porque explica por qué algunos amigos o conocidos aún cuentan experiencias distintas: no es lo mismo un piso de estudiantes por nueve meses que un contrato indefinido de vivienda habitual.
En cualquier caso, lo fundamental es saber que el pago de la comisión no se decide al azar, sino que está regulado por ley en gran parte de las situaciones.
Comisión inmobiliaria por alquiler: cuánto es lo habitual, cómo se calcula y qué variantes existen
Aquí llegamos al punto central. ¿Cuánto cobra realmente una agencia por alquilar un piso? Lo habitual es que la comisión se sitúe entre el 8% y el 10% de una anualidad de renta, o que equivalga directamente a una mensualidad del alquiler. Estas dos fórmulas son las más extendidas y reconocibles.
- Una mensualidad del alquiler: si el piso se alquila en 900 €, por dar un ejemplo, la comisión de la agencia será de 900 €.
- Porcentaje de la renta anual: si el contrato marca 1.000 € al mes (12.000 € al año), y la comisión es del 8%, el coste para el propietario será de 960 €.
A partir de ahí existen variantes. Algunas agencias aplican tarifas planas, independientemente del precio de la vivienda. Otras diferencian el coste en función de si solo se encargan de buscar al inquilino o si también gestionan todo el proceso posterior: cobro mensual, incidencias, mantenimiento o incluso seguros de impago.
Lo importante no es tanto la cifra, sino qué incluye esa comisión. Una agencia que solo te entrega un contrato estándar y desaparece no cuesta lo mismo que una que realiza estudios de solvencia, redacta contratos blindados, acompaña durante todo el proceso y responde si algo falla, como lo hacemos en SwiftFlats.
¿Qué incluyen normalmente las comisiones inmobiliarias?
Cuando un propietario ve que la agencia cobra una mensualidad o un porcentaje por alquilar su piso, la primera reacción suele ser pensar: “¿pero qué hacen exactamente para cobrar esto?”. La realidad es que detrás de esa comisión hay un conjunto de servicios que, si los tuviera que asumir el dueño por su cuenta, serían mucho más costosos en tiempo, errores y dinero. Veamos cada uno con más detalle:
Estudio del mercado
No basta con mirar anuncios parecidos en portales y poner un precio al azar. Una agencia analiza operaciones reales cerradas en la zona, compara características (estado del piso, altura, orientación, mobiliario, zonas comunes) y tiene en cuenta la velocidad con la que se alquilan inmuebles similares. Esto permite fijar un precio competitivo que atraiga a buenos inquilinos sin devaluar la vivienda ni dejarla vacía meses. El resultado es menos tiempo vacío y una renta equilibrada.
Reportaje fotográfico y anuncio profesional
El anuncio es la carta de presentación. Fotos oscuras o mal hechas pueden hacer que un piso excelente pase desapercibido. La mayoría de agencias serias cuentan con fotógrafos especializados en interiores, que saben jugar con la luz, los ángulos y el encuadre. A eso se suma un texto persuasivo que resalta los puntos fuertes del piso y lo diferencia de la competencia. Está demostrado que un anuncio profesional multiplica las solicitudes de visita y filtra mejor a los interesados.
Gestión de visitas
Recibir llamadas, responder mensajes, organizar horarios y abrir la puerta a desconocidos consume mucho tiempo y energía. Además, muchos “interesados” solo quieren curiosear. La agencia se encarga de filtrar previamente, seleccionando solo a candidatos que cumplen el perfil, y gestiona las visitas de manera ordenada y segura. El propietario evita interrupciones y sabe que su vivienda se muestra de forma profesional, generando confianza en los inquilinos potenciales.
Selección de inquilinos solventes
Aquí está uno de los mayores miedos de cualquier propietario: alquilar a alguien que después no pague. Las agencias disponen de herramientas para comprobar la solvencia real de los candidatos: piden nóminas, contratos de trabajo, declaraciones de ingresos e incluso informes de morosidad. Además, en muchos casos contactan con los antiguos arrendadores para tener referencias. Este filtro evita situaciones desagradables y aumenta las probabilidades de tener un alquiler estable y sin impagos.
Redacción de contratos
Un contrato mal hecho puede convertirse en un problema muy caro. Muchas veces los contratos descargados de internet no se ajustan a la ley actual o incluyen cláusulas nulas que no protegen al propietario. La agencia redacta contratos actualizados con la normativa vigente, equilibrados y claros, donde se especifican aspectos clave como plazos, garantías, causas de resolución y responsabilidades de cada parte. Un documento bien construido ahorra discusiones y juicios futuros.
6. Depósito de fianzas y trámites
La ley obliga a que las fianzas se depositen en el organismo correspondiente de cada comunidad autónoma. Si no se hace, el propietario puede enfrentarse a sanciones. La agencia se ocupa de registrar la fianza, entregar justificantes y dejar todos los papeles en regla. Además, en muchos casos tramitan suministros, altas de servicios y comunican el contrato al organismo competente. Esto evita dolores de cabeza y problemas legales.
7. Asesoramiento legal y fiscal
Alquilar un piso no termina con la firma del contrato. Después llegan dudas sobre la tributación de las rentas en la declaración de la renta, las deducciones aplicables, o cómo actuar ante un impago o desperfecto. La agencia ofrece asesoramiento para que el propietario cumpla con sus obligaciones sin pagar de más ni cometer errores que puedan salir caros. Este respaldo legal y fiscal es uno de los servicios más valorados porque evita sorpresas desagradables.
Si bien, cada agencia puede sumar o restar servicios a esta lista. Algunas incluyen seguros de impago, gestión de incidencias o reparaciones, mientras que otras se limitan a lo básico. Por eso es tan importante comparar no solo qué cobra una agencia por alquilar un piso, sino también qué ofrece a cambio.
Honorarios de las inmobiliarias vs. comisión inmobiliaria: diferencias, confusiones comunes y cómo funcionan
Otra fuente de dudas frecuente está en las palabras. Muchas personas escuchan hablar de “honorarios inmobiliarios” y lo confunden con “comisión inmobiliaria”. Y aunque ambos conceptos se parecen, no siempre significan lo mismo.
La comisión inmobiliaria es el porcentaje o mensualidad que la agencia cobra por cerrar el contrato de alquiler. Es decir, por conseguir al inquilino y formalizar el acuerdo.
Mientras que, los honorarios inmobiliarios pueden incluir esa comisión, pero también otros servicios adicionales como la gestión mensual del alquiler, la mediación en conflictos, el seguimiento del pago de rentas o la contratación de seguros.
En algunos casos, la agencia cobra honorarios fijos cada mes por la administración integral del piso, además de la comisión inicial por alquilarlo. Esta distinción es clave, porque no es lo mismo pagar una sola vez que tener un gestor permanente.
El error más común entre propietarios es pensar que, al abonar la comisión, ya tienen cubierta la gestión posterior. En realidad, la mayoría de agencias distingue ambos conceptos y lo aclara en el contrato de encargo.
¿Qué riesgos asume un propietario si no paga comisión?
Muchos propietarios, al escuchar la cifra de la comisión, piensan en lo que “se ahorran” gestionando el alquiler por su cuenta. Pero pocas veces hacen el cálculo completo:
- Tiempo invertido en llamadas, visitas y papeleos.
- Posibles impagos de inquilinos sin solvencia comprobada.
- Problemas legales por contratos mal redactados.
- Conflictos personales que desgastan y, a veces, acaban en juzgados.
La comisión inmobiliaria no es solo un coste, es una cobertura frente a riesgos. Un inquilino moroso puede costar más de un año entero de renta perdida, mucho más que la comisión inicial de la agencia.
Pero, ¿merece la pena pagar una agencia para alquilar un piso?
La pregunta inicial —cuánto cobra una agencia por alquilar un piso— tiene una respuesta clara: entre una mensualidad y un 10% anual, según el modelo. Pero la verdadera cuestión es otra… ¿merece la pena pagar esa cantidad?
Si lo que buscas es ahorrar a toda costa, la autogestión parece más atractiva. Pero si lo que valoras es tu tiempo, tu tranquilidad y la seguridad de contar con un inquilino solvente y un contrato blindado, entonces la comisión deja de ser un gasto y se convierte en una inversión.
En SwiftFlats tenemos como objetivo que los propietarios sientan que alquilar su piso no le genera preocupaciones y puedan dormir tranquilos sabiendo que todo está bajo control, en vez de pagar una comisión.
